廣州三份房屋租賃相關(guān)文件出臺 自行簽約也需實名備案

昨日，廣州市住建委連同有關(guān)部門一口氣發(fā)布了三份有關(guān)住房租賃的文件，包括《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》《關(guān)于廣州市住房租賃標準有關(guān)問題的通知》《廣州市住房租賃合同》（示范文本）。首次明確了廣州市住房租賃標準及住房租賃合同的范本，全面開啟了房屋租賃合同“線上線下”備案模式。

備案更方便、嚴格：通過平臺官網(wǎng)或手機APP即可完成備案，出租人要上傳身份證實名驗證，房屋信息要核查保真。

禁止“群租房”“房中房”：人均居住使用面積不低于5㎡，單套住房改造不得加建廚房、衛(wèi)生間。

合同示范文本明確維修責任：合理使用、自然損壞的，出租人需及時修復，因維修而減少的房屋使用天數(shù)從租金抵扣。

備案新規(guī)則：出租備案講究“實名”

不備案最高罰1萬元

廣州在2013年曾發(fā)布有關(guān)房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則，但主要針對中介促成的租賃合同備案，而《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》（以下簡稱《規(guī)則》）則明確，自行簽約也需進行網(wǎng)上備案。具體的備案責任人為：自行簽約的，由出租人辦理網(wǎng)上備案手續(xù)；租住租賃企業(yè)房屋的，由企業(yè)辦理網(wǎng)上備案手續(xù)；經(jīng)中介促成房屋租賃關(guān)系的，由中介機構(gòu)辦理網(wǎng)上備案。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，出租人沒有辦理房屋租賃合同登記備案的，將被責令限期補辦手續(xù)，自然人逾期不補辦登記備案手續(xù)的，處以50元的罰款；法人或者其他組織逾期不補辦登記備案手續(xù)的，處以5000元以上1萬元以下的罰款。

發(fā)布、審核、備案可線上完成

通過新《規(guī)則》，租賃供需發(fā)布、備案、審核管理、配套服務均能在線上進行。而19日上線的“廣州市房屋租賃信息服務平臺”（http://113.108.174.206/gzlease/或“陽光租房”APP），正是新《規(guī)則》的體現(xiàn)。

為確保租賃住房供需信息的真實性，《規(guī)則》新增了人、屋實名的規(guī)定，包括要求平臺使用人身份必須實名認證；要求房屋信息必須真實，并通過平臺的產(chǎn)權(quán)校驗和街鎮(zhèn)的人工核查，以保證人、屋信息真實可靠。出租人、住房租賃企業(yè)以及房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)等弄虛作假錄入虛假房屋租賃信息等不良行為將納入誠信系統(tǒng)。

通過上述服務平臺，出租人等可足不出戶，通過網(wǎng)絡完成房屋租賃備案手續(xù)，方便快捷。

具體來說，在新的備案模式下，當事人可以通過“廣州市房屋租賃信息服務平臺”辦理業(yè)務。出租人（住房租賃企業(yè)或中介）只需在平臺的網(wǎng)絡端輸入或上傳資料（產(chǎn)權(quán)證號、身份證號、租賃合同），即可網(wǎng)上生成《備案證明》。房屋租賃合同網(wǎng)上備案與街道辦事處的受理窗口備案，具備同樣的法律效力。

新租賃標準：禁止“群租房”“房中房”

人均面積不小于5平方米

《關(guān)于廣州市住房租賃標準有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《標準》）是首次發(fā)布，明確了租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米。這個條款的設置主要是解決 “群租房”亂象，及其所引發(fā)的治安、消防、衛(wèi)生等問題。

《標準》還明確了單套租賃住房的改造標準，其中單套住房改造不得加建廚房、衛(wèi)生間的規(guī)定，以規(guī)范性文件的形式明確禁止“房中房”。

鼓勵企業(yè)進入房屋租賃市場

值得注意的是，近年興起了一些由企業(yè)改造的長租公寓，但因沒有可依據(jù)的執(zhí)行標準，租賃機構(gòu)在改造過程中無所適從，管理部門對其改造是合法還是違法也不知該如何判斷。

為此，《標準》對企業(yè)租賃住房的改造是否合法劃定了界限，將鼓勵、方便“有房”企業(yè)進入住房租賃市場。

集中出租房超10間 應設服務員

《標準》規(guī)定了住房租賃企業(yè)的管理標準，為進一步摸清人、屋底數(shù)，有針對性開展服務管理工作夯實基礎。

《標準》規(guī)定，集中出租房間達到10間以上或者出租房屋居住使用人達到15人以上的，出租人應當在出租管理范圍內(nèi)設置專責服務人員、建立相應的管理服務制度，及時辦理房屋租賃登記備案，設置門禁和監(jiān)控、確保消防設備設施和安全通道正常使用，并建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)。

此外，《標準》明確了單位宿舍、住房租賃企業(yè)經(jīng)營的宿舍型公寓和集中式公寓的租賃住房的標準，人均使用面積不得小于宿舍建筑設計規(guī)范的相關(guān)規(guī)定。合理引導、鼓勵宿舍型租賃住房的發(fā)展，禁止經(jīng)營“膠囊公寓”?！稑藴省愤€明確了租賃住房應當符合消防、燃氣、結(jié)構(gòu)、治安、環(huán)保等方面的標準和要求。

住房租賃合同：有了示范文本

《廣州市住房租賃合同》示范文本（以下簡稱“合同文本”），自2017年11月1日起，在全市范圍內(nèi)推行使用。這是市住建委和市工商局首個聯(lián)合印發(fā)的住房租賃合同范本，也是首個住房租賃合同網(wǎng)簽范本以及廣州市房屋租賃信息服務平臺網(wǎng)簽模版。

租期內(nèi)出租人不能單方上調(diào)租金

有了示范文本，就能避免自行簽訂租房合同的各種“坑”。例如合同文本特別設置了“說明”，提醒租賃雙方要對彼此身份證明、產(chǎn)權(quán)來源證明 “驗明正身”，以避免因房屋權(quán)屬瑕疵和隱瞞真實性而造成糾紛。

合同文本還要求明確房屋限住人數(shù)，從源頭嚴防群租亂象；還強調(diào)不能利用廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下室儲藏室居住，防范安全隱患。

此外，明確租賃期間出租人不得單方上調(diào)租金，租賃期滿承租人在同等條件下可優(yōu)先續(xù)租房屋。既穩(wěn)定了租金，又穩(wěn)定了長期租賃關(guān)系，維護了承租人的合法權(quán)益。

房屋自然損耗 出租人要負責維修

出租屋有了損壞，到底是業(yè)主來維修還是承租人來維修，沒有一個明確的責任劃分，容易導致糾紛產(chǎn)生。而合同文本就對房屋維護及維修的主體和責任進行了明確，避免了責任主體混亂。

例如，條款中明確，對于房屋及其附屬物品、設備設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方（承租人）應及時通知甲方（出租人）修復。甲方應在接到乙方通知后啟動維修。逾期不啟動維修的，乙方可代為維修，維修方案經(jīng)甲方同意后，費用由甲方承擔。因維修房屋影響乙方使用的，應減少影響天數(shù)的租金或增加相應天數(shù)的免租金期限。

《廣州市住房租賃合同》示范文本參考使用及下載網(wǎng)址：“廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)”（http://www.gzcc.gov.cn）或“廣州紅盾信息網(wǎng)”（http://www.gzaic.gov.cn）。