租房辦公如何避免糾紛？ 專家：應(yīng)在合同中標(biāo)明避免節(jié)外生枝

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報道，消費者張先生今年4月份通過我愛我家房產(chǎn)中介租了一套房。張先生租這套房并不是為了住，而是為了辦公。我愛我家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人告訴張先生，如果需要用房子的地址作為公司注冊地址，月租是5300元，房東和我愛我家房產(chǎn)中介都會協(xié)助張先生辦理相關(guān)事宜。如果不需要用這個地址作為公司注冊地址，月租是5200元。張先生認(rèn)為這樣的價格很合理，正好也需要用到這個房子的地址去注冊，就按照5300元的價格交了中介費、押金和三個月的月租?？山煌赍X，簽了合同，張先生打電話給房東想去辦理公司注冊地址的事情，房東卻臨時變卦了。房東告訴張先生說需要交一萬塊錢押金，還要弄一個補(bǔ)充協(xié)議，讓他過來簽字。

為了不交這一萬元的押金，張先生自己找到其他途徑注冊了公司辦公地址。但是他交的房租和簽訂的三方合同就需要變更。他找到我愛我家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人商量變更合同的事，但房東最終只簽了一份附加協(xié)議，并且在附加協(xié)議上寫了一行小字：不允許租戶在該房子里辦公。張先生認(rèn)為這樣的協(xié)議很不公平。令張先生不滿的是，在他和我愛我家以及房東的三方協(xié)議中，沒有提到一萬塊錢押金的事。

張先生告訴記者，當(dāng)時跟中介簽合同時，忽略了需要用注冊地址的條款。在簽的三方協(xié)議中有一條是“乙方應(yīng)自定房屋租賃合同之日起30日內(nèi)辦理符合工商管理部門規(guī)定的各項證照，甲方應(yīng)協(xié)助乙方進(jìn)行辦理。甲方應(yīng)制定自房屋租賃合同之日起30日內(nèi)到房屋所在地的房屋行政管理部門辦理房屋租賃合同備案手續(xù)。”也就是說甲方相當(dāng)于房東業(yè)主，乙方是張先生，但是甲方并沒有協(xié)助乙方去辦理營業(yè)執(zhí)照。

張先生與我愛我家簽訂的合同有效期是一年。從4月份開始入住到現(xiàn)在進(jìn)入6月份，馬上面臨著再次交房租。張先生認(rèn)為，合同不更改到位，自己的權(quán)益可能不會受到保護(hù)，但我愛我家中介的經(jīng)紀(jì)人對此并不在意。

張先生也聯(lián)系過我愛我家總部，工作人員表示有業(yè)主同意這所房子可以居住和辦公的錄音，但他們并不愿意提供給張先生。

記者致電為張先生服務(wù)的我愛我家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人小鄭，小鄭的態(tài)度和此前跟張先生溝通時并沒有改變。

房東陳先生對此表示，要用房子地址做為公司注冊地址，必須交押金。當(dāng)記者問他為什么合同里沒寫，他沒有回應(yīng)。

租房辦公如何避免糾紛？其實在房屋租賃合同糾紛中，有以下幾種比較典型的情況：

第一類情況是租期以及押金方面的糾紛。私有房屋的租賃活動往往都是一種投資活動，受到租賃市場的周期性影響比較大。由于租賃市場的供方競爭導(dǎo)致租金和其他租賃條件的變化，承租人一旦發(fā)現(xiàn)廉價的租金，或者其他租賃條件更加寬松的住房，沒有等原來承租房屋的合同約定租期結(jié)束就毀約終止合同。反之，出租人也會因為市場的變化毀約終止合同，這都會導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。同時也會引起由于租期的糾紛或者原合同未約定租期，導(dǎo)致對押金的爭議和糾紛。

第二類情況是房屋水電、煤費用的糾紛。這一類的糾紛同前一類糾紛原因類似，就是由于租賃合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介紹訂立的，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒有作為租賃管理人員參與管理和監(jiān)督，有些承租人趁出租人不在現(xiàn)場，不預(yù)先告知而突然解約，并且拖欠了水電煤氣以及其他相關(guān)費用，一走了之，給出租人帶來損失，從而引起糾紛。

第三類情況是房屋設(shè)備的使用以及賠償?shù)募m紛。房屋租賃中，租賃雙方對于房屋的裝修設(shè)備賠償要求都會比較明確，如有的承租人要求裝修與設(shè)備比較好，而出租人也會明確要求使用人應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)裝修和設(shè)備，但是使用結(jié)果未能達(dá)到雙方預(yù)先約定的結(jié)果，就可能會引起糾紛。或者使用人認(rèn)為房屋的裝修及設(shè)備未達(dá)到出租人承諾的水準(zhǔn)，或者業(yè)主認(rèn)為使用人損壞了裝修和設(shè)備等都會引起糾紛。目前我國對于房屋租賃中的房屋使用的結(jié)果沒有明確的監(jiān)督條件。有些城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然愿意接受租賃業(yè)務(wù)委托，但是不愿意承擔(dān)租賃合同訂立之后的委托管理。

第四類情況是租賃備案的糾紛。對于房屋租賃合同有些城市要求向所在地房地產(chǎn)管理部門辦理備案的手續(xù)，有些城市就沒有這樣的要求，承租雙方可能是為了備案要求各執(zhí)一詞，結(jié)果發(fā)生糾紛。

如何避免房屋租賃糾紛？提醒大家要選擇正規(guī)的中介，正規(guī)的中介公司服務(wù)比較專業(yè)，房源信息量也比較大，成功率高，承租人的利益能夠得到有效保障。

此外，一定要警惕二手房東，目前房屋租賃市場上二手房東的現(xiàn)象非常泛濫，經(jīng)常發(fā)生前腳二房東租房，后腳房東過來收房，給租房者造成很大的經(jīng)濟(jì)損失。值得注意的是，如果是二手房東，一定要核對他和房東簽訂的合同是否到期，并且看明原房東是否同意二手房東將房屋轉(zhuǎn)租出去，否則就是無效。

另外，還要確認(rèn)一下房屋的安全性，租房子不能只圖租金便宜，一定要認(rèn)真地檢查房屋是不是在拆遷，或者是不是危房等等。

值得注意的是，租房一定要三方協(xié)商之后來簽訂合同，不能夠只是口頭協(xié)議，以免租住以后出現(xiàn)糾紛。

在消費者張先生簽訂的三方協(xié)議中，并沒有提到房東要收一萬元押金的事，但房東之后卻堅持要收這個錢才能幫張先生去辦理公司注冊地址的事。這是否算合同違約？押金是否是必要的？北京匯佳律師事務(wù)所律師邱寶昌認(rèn)為，一般租賃房屋都有押金，以防消費者對房屋造成一些損害。首先，合同里它就是一個租賃協(xié)議。這個用戶應(yīng)該是商用，這里面就存在一個約定不明的問題。這應(yīng)該與居間方?jīng)]有太大關(guān)系，因為房屋中介公司只是一個居間方，居間方是提供報告信息，然后達(dá)成協(xié)議就可以了。這一萬元錢是合同之外的要求，如果這位承租人不愿意交，房東沒有合同的依據(jù)要求他交，也不能限定他租房是自住還是商用。第二，合同上沒有約定要交這部分押金，而簽完合同以后再要求交押金，就是兩方協(xié)商的問題了。如果出租方強(qiáng)制要求收一萬元錢押金，是一種違約行為。

如果消費者將承租的房子的地址作為公司注冊的地址，會對出租方產(chǎn)生什么影響嗎？邱寶昌回答說，這個影響不是很大，因為這本來就是商住兩用房，如果它只是住宅，租戶就不能在里面辦公，如果它既可以辦公又可以住，租戶就可以自行選擇。

消費者張先生堅持要更改合同，但“我愛我家”的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人不以為然，認(rèn)為只要在下個月房租少給房東300元就可以。這樣的做法合適嗎？中國青年報經(jīng)濟(jì)部主任潘圓表示，這樣做不合適，這個案子是個案，但它反映了目前租房市場的亂象。很多合同都不規(guī)范。案子雙方的協(xié)議中沒有一萬元的約定，如果額外再要一萬元就是違約行為。在這個過程中，中介公司應(yīng)該有所作為，比如保證雙方信息真實，雙方能夠履約。“我愛我家”認(rèn)為自己是小事，反映了很多中介不重視協(xié)議，中介兩頭都怕得罪，更怕得罪房主。比如房主非要一萬元，雙方本來沒有約定，房主當(dāng)時承諾幫租房人去辦相應(yīng)的公司租房手續(xù)，但后來臨時反悔?，F(xiàn)在租房人要求的權(quán)益在合同上體現(xiàn)的是正當(dāng)而且必要的?，F(xiàn)在社會多次強(qiáng)調(diào)契約意識，這種糾紛要看合同上面有沒有明確的說明。業(yè)主本身有一次違約行為，答應(yīng)辦又不辦，額外要求押金，如果現(xiàn)在不在合同中補(bǔ)充說明，業(yè)主如果再提出其他要求，租房人會處于更加被動的地位。它反映了整個租房市場中，租房人處于弱勢地位。

中介沒有盡好義務(wù)和責(zé)任，房東在隨后簽了補(bǔ)充協(xié)議，上面寫著房子只能居住不能辦公。“我愛我家”房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示，這份協(xié)議張先生并沒有簽字，所以不算數(shù)，但張先生擔(dān)心自己的權(quán)益會因此受到傷害。邱寶昌表示，張先生沒有必要擔(dān)心，該標(biāo)注是單方聲明，合同協(xié)議是雙方的真實意思表示。雙方原來簽訂了合同，按照原來的合同去履行?，F(xiàn)在說不得商用，只能自住，這是另外的條件，合同中原來沒有約定，如果雙方達(dá)成條款，對張先生有約束力，如果沒有達(dá)成，這對張先生沒有效力。

我愛我家總部工作人員曾經(jīng)跟消費者張先生表示，有房東同意在這個房子之內(nèi)辦公的錄音，但是不能提供給張先生。對此，潘圓認(rèn)為，在法律上該錄音有用，但是有用能不能夠避免紛爭呢？很多事情最后訴諸法律成本非常高。消費者無外乎想租一個房子，并不想跟租房業(yè)主對簿公堂，但從這個案例看，雙方在利益訴求上有所差距。包括我愛我家之所以提出他們有錄音，是想安慰租房人，實際上他不愿意拿出來的原因是他不想得罪業(yè)主，因為他得罪業(yè)主就要失去這個房源。所以在這個過程中，他并沒有充分作為，而且錄音肯定也沒有告知業(yè)主。潘圓表示，在這個過程中雙方有個提前約定會更好一些，把雙方的利益理清楚。如果不理清楚，可能后續(xù)還會有紛爭。

邱寶昌表示，如果該錄音提交到法庭作為視聽資料可以作為證據(jù)，只要它沒有瑕疵，沒有經(jīng)過修改，是原始比較清晰的錄音，可以作為定案證據(jù)。邱寶昌認(rèn)為，作為提供居間服務(wù)的中介方應(yīng)該要勤勉盡責(zé)，誠實的為雙方履行義務(wù)。

那么租房居住和租房辦公有什么不同，人們在租房辦公時應(yīng)注意哪些問題？邱寶昌介紹，租房居住主要是住宅，比較簡單。如果要辦公，首先看房屋屬性，其中涉及到注冊問題，如果是住宅用地，純住宅房屋一般辦公司是注冊不了的。所以要辦公一定要選擇租商務(wù)房，商業(yè)用地而不是住宅。第二，有的既可以商用又可以住宅，在簽訂合同中一定要明確約定，如果想住就約定住宅，想商用就約定商用，把這些寫成合同，避免以后的糾紛。