限購政策下的定金是否可退

案例：9月底，南京市民李先生在棲霞區(qū)一樓盤購買了一套商品房，根據當時政策，首付比例為35%，李先生已向樓盤支付了79.70萬的首付款。后來由于10月5日南京市政府辦公廳下發(fā)關于進一步加大房地產調控力度的通知，導致李先生要付的首付款比例由35%上調至50%，根據新政李先生還需要增加34.46萬的首付款，李先生無法承受這么多的首付。據此，李先生向市長信箱提出退還房款的請求，后上級轉辦到棲霞區(qū)工商局處理。

處理：接到該工單后，棲霞區(qū)工商局工作人員分別與投訴人李先生和被投訴人取得聯系，核實了情況。經過對雙方的溝通協調，該樓盤同意退還李先生的購房款，李先生對于退款的時限提出了自己的訴求，該樓盤表示其內部審批流程需要15個工作日，后經棲霞區(qū)工商局工作人員多次上門、電話聯系督辦，李先生目前已順利收到其退還的購房首付款。

分析：新政出臺后，消費者購房受到明顯影響的主要存在兩種情況。一種情況是限購。在政策出臺前購房者是有購房資格的，但因為政策出臺，購房者喪失了購房的主體資格。此政策構成了對房屋買賣雙方的不可抗力。根據《合同法》規(guī)定，因限購導致無法履行合同的當事人，可以向對方主張解除合同，并且不承擔違約責任。另一種情況就是限貸。即政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款條件進行了限制，從而影響了購房者的履約能力，導致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢變更。同時依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規(guī)定，購房者因為首付條件的提高，無法履行合同的，可根據上述司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負違約責任。