因城施策見效 筑底企穩(wěn)向好

圖：在利好政策影響下，樓市熱度正在逐步回升。

為穩(wěn)定樓市、提振消費信心，過去一個“3·15”年度，各地因城施策的節(jié)奏進一步加快，多個熱點城市對調(diào)控政策進行優(yōu)化，內(nèi)容涉及二孩三孩家庭允許購買多套住房、放松公積金貸款政策、調(diào)整首套房貸利率下限、發(fā)放購房補貼等，有的城市還優(yōu)化限購政策或試點現(xiàn)房銷售。在“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”政策引導下，確保項目如期交付也成為房企的重要目標之一。

多措并舉下，多地購房者信心有所修復，市場成交量出現(xiàn)上升勢頭，樓市有望進一步筑底企穩(wěn)。

交易量明顯提升

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2023年2月重點城市新房成交報告》與《2023年2月重點城市二手房成交報告》顯示，2023年2月，全國60個重點城市新建商品住宅成交面積為2005萬平方米，環(huán)比增長47%，同比增長37%。二手房方面，北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、南京和廈門8個重點城市2月二手住宅成交79438套，環(huán)比增長78%，同比增長96%。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進對記者表示：“2月份重點城市新房成交在經(jīng)歷了持續(xù)20個月交易數(shù)據(jù)下降后，首次迎來增長的正面信號。二手房的成交數(shù)據(jù)也創(chuàng)下了2021年7月份以來20個月的月度最高值，交易行情明顯好于市場預期。”

58同城、安居客發(fā)布的2023年《2月國民安居指數(shù)報告》同樣顯示出積極信號。報告顯示，2023年2月，全國重點監(jiān)測65城中，有26城新房價格環(huán)比上漲。全國新房熱度上升明顯，環(huán)比上升92%，其中，一線城市上海、廣州、深圳新房找房熱度環(huán)比上升超1倍。二線城市新房找房熱度環(huán)比上升91.5%，三四線重點城市新房找房熱度環(huán)比上升86.4%。

市場信心也在逐漸恢復，《2月國民安居指數(shù)報告》顯示，2023年2月購房者信心指數(shù)為106.7，環(huán)比上升2.3%。有52.5%的購房者認為，2023年3月份樓市調(diào)控政策的走向?qū)⒈３址€(wěn)定，約四成購房者認為2023年3月樓市成交量環(huán)比走勢將略有上升；對于未來一二線城市房價的看法，53.4%購房者認為短期內(nèi)房價穩(wěn)定，未來仍有平穩(wěn)上漲趨勢。

樓市成交量的提升帶來價格的止跌回穩(wěn)。中指研究院發(fā)布的《2023年2月中指百城價格指數(shù)報告》顯示，2月百城新建住宅均價16174元/平方米，環(huán)比持平，同比下跌0.06%。2月百城新建住宅價格環(huán)比下跌的城市有45個，較上月減少17個，較去年同期減少7個。2月二手住宅價格環(huán)比下跌的城市有68個，較上月減少9個，較去年同期增加23個。其中，核心一二線城市新建商品住宅價格表現(xiàn)穩(wěn)健，三四線城市新房延續(xù)跌勢。一線城市中，上海、北京新房市場表現(xiàn)升溫，帶動一線城市房價環(huán)比上漲0.02%；二線城市新房價格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，漲幅為0.01%，成都、長沙等熱點城市新房價格環(huán)比漲幅居百城前列；三四線代表城市新房價格環(huán)比跌幅則收窄至0.03%。

二手房市場方面，2月一線城市二手房價格環(huán)比止跌轉(zhuǎn)漲，上海、北京、廣州二手房市場表現(xiàn)活躍；二線及三四線城市二手房價格均繼續(xù)下跌，但跌幅分別收窄至0.01%和0.11%。“從統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，2月百城新房價格結束了自2022年7月以來的‘七連跌’，二手房價格環(huán)比跌幅也明顯收窄。”中指院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進對記者表示。

“整體來看，2月一二手房的市場交易量呈現(xiàn)提升趨勢，用戶的線上搜索、瀏覽量等前置性指標也出現(xiàn)了明顯增長。”58安居客研究院院長張波對記者表示。他認為，全國重點城市市場回暖態(tài)勢有望得以延續(xù)，北京、深圳、杭州、南京、蘇州等熱點一二線城市“小陽春”行情將更加明顯。

利好政策持續(xù)出臺

今年的政府工作報告指出，加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題；有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士一致認為，市場出現(xiàn)積極的變化得益于樓市利好政策的持續(xù)發(fā)布。自2023開年以來，利好政策持續(xù)釋放，包括啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作，房企再獲融資新渠道；“金融支持租賃市場17條”征求意見稿公布，相關信貸政策既支持了租賃住房的投資，也有利于當前房地產(chǎn)市場庫存的去化。截至2月28日，全國已有近90省市（縣）出臺樓市利好政策超百次，其中，2月就有46省市（縣）出臺樓市利好政策49條。

2023年1月17日，在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹提出：“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落實到位，不能出現(xiàn)新的交樓風險。”隨后多地積極反應，并開始推行現(xiàn)房試點——

山東濰坊住房和城鄉(xiāng)建設工作會議明確，要促進轉(zhuǎn)型，鼓勵開展商品房現(xiàn)房銷售試點和預售資金分期付款試點；

安徽省住建廳相關負責人透露，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點；

四川省人民政府印發(fā)了《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動經(jīng)濟運行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點，積極推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡；

河南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議明確，今年將進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。

試點現(xiàn)房銷售無疑將極大地提振消費信心。鄭州一位房產(chǎn)中介人員對記者表示：“購房人現(xiàn)在最擔心的就是買到爛尾房，開發(fā)商只要一延期交房，客戶就提心吊膽怕爛尾，有的樓盤交付后出現(xiàn)質(zhì)量問題等，也影響消費信心。我們中介肯定是希望現(xiàn)房銷售，與其看沙盤，不如看樓盤，購房人看見的房子什么樣，買到手里的就是什么樣的，潛在的風險沒有了，讓人更踏實。”

釋放剛性需求

剛性和改善性需求一直是樓市消費的主力，今年的政府工作報告明確提出出臺金融支持措施，支持剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓穩(wěn)民生工作。

嚴躍進對記者表示，政府工作報告提及了“支持剛性和改善性住房需求”，這充分說明今年工作的重中之重是提振住房消費需求，要充分把握這個核心要點，做好相關工作。“唯有提振住房消費需求，房企金融風險等問題才有可能真正得到解決。”

對合理住房需求的支持需要在信貸支持上下功夫。2022年底，央行出臺了16條金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，會同相關部門從供給和需求兩端發(fā)力，促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行，市場稱之為“金融16條”。

在需求端，因城施策實施差別化的住房信貸政策。統(tǒng)計顯示，2023年2月以來，昆明、無錫、揚州等地下調(diào)了首套房貸利率下限，目前已有超30城首套房貸利率下限降至4%以下。

央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年12月新發(fā)放的個人住房貸款平均利率較上年末下降了約140個基點。除了個別的熱點城市，絕大多數(shù)城市的首付比例政策下限已經(jīng)達到全國底線。央行推出了3500億元保交樓專項借款，設立了2000億元保交樓貸款支持計劃、1000億元租賃住房貸款支持計劃。

對于下一步的地產(chǎn)金融政策，2023年3月3日，央行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在“權威部門話開局”系列主題新聞發(fā)布會上表示，將會同相關金融部門抓好已出臺各項政策落實落地，支持剛性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租購并舉的住房市場發(fā)展，完善房地產(chǎn)金融基礎性制度和宏觀審慎管理制度，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

“全國兩會后，樓市供需兩端政策支持力度有望加大，隨著政策協(xié)同發(fā)力，疊加宏觀經(jīng)濟修復預期增強，樓市信心將進一步回歸，熱點城市的樓市回暖趨勢或?qū)⑦M一步得以延續(xù)。”徐躍進表示。